古民家と土地を買う

住宅ローンで古民家を購入。申し込みから引き渡しまでの流れ。

  住宅ローンで古民家を購入。申し込みから引き渡しまでの流れ。

住宅購入の流れ・スケジュール

  • 申し込み・ローン仮審査(7月中旬)
  • 仮審査結果(8月初旬)
  • 契約・ローン申込(8月下旬) ※手付金支払、不動産仲介手数料支払
  • 測量完了(10月下旬)
  • 火災保険契約 ※保険金支払
  • 金銭消費貸借契約(10月下旬)
  • 決済・引き渡し(11月中旬) ※諸費用支払

物件購入の申し込みとローン仮審査(事前審査)

気になる物件があったら、内見を申し込む。
不動産屋さんと日程を決めて、実際に物件を見に行く。
気に入ったら、申し込む。

同じ物件に複数人の申し込みがある場合は、早いもの順に交渉する権利がある。
ただ、「早いもの順」がくせ者で、申し込みが早いのか、住宅ローン審査が早いのか、手付金の支払いが早いのか、確定した決まりはない。
不動産屋と売主次第となる。

例えば、
1番先に申し込んだ人は値引き交渉ありで住宅ローン審査待ち、
2番手の人は、現金で値引きなし、だとすれば、売主は2番手に売りたい。
暗黙のルールとしては、2番手が値下げなしだから値下げなしだけどどうしますか?と1番手に確認し、1番手さんがそれでも購入したい、となれば、住宅ローン審査結果を待つことになる。

不動産屋に購入の申し込みをすると同時に、銀行に住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込む。
不動産屋が代行していくつかの銀行に手続きをしてもらいお任せしてしまってもいいし、ネット銀行や付き合いのある銀行などを自分で探してきてもいい。
仮審査が通ると、いよいよ契約の手続きとなる。

物件購入の契約と住宅ローンの申し込み

住宅購入の契約とともに、住宅ローンの申し込み(本審査)をおこなう。
このとき、売主と買主ははじめて顔を合わせることになる。
手付金と不動産仲介手数料はここで支払う。

手付金は、間違いなく購入しますという約束。
これ以降購入するのをやめる場合には、支払った手付金は帰ってこない。
逆に売主が売るのをやめる(あるいはほかの人に売る)場合は、手付金の倍額を支払う。
間違いなく絶対に買いたいなら、手付金の金額を多くしておくと、売主は解除がしにくくなる。
手付金の額に決まりはなく、売主が納得すればOK。
最低10万円くらいから。

不動産屋は売買契約が終了した時点で仕事が終わっているので、仲介手数料はここで支払う。
もちろん引き渡しまで面倒は見てくれる。
ただ、途中で買うのをやめても、仲介手数料は帰ってこない。
仲介手数料は、消費税が8%なら「3.24%+64,800円」(売買価額が400万円を超える場合)。
1,000万円の古民家を買うのであれば、仲介手数料は388,800円。

ここで住宅ローンの本申し込みを銀行におこなう。
本審査は仮審査とは審査内容や審査する機関が違うので、ここで落ちてしまう場合もある。
契約から引き渡しまでは、新たな借金をしたり、会社を辞めたりしないで、おとなしくじっと待つ。
ついでにできれば、この期間は人間ドックや健康診断もしない。
もしここで重篤な病気が見つかると、本審査に落ちてしまうかもしれない。
※重篤な病気は少しでも早く発見したほうがいいので、悩ましいところ。。
ちなみにもし落ちてしまった場合は、手付金や仲介手数料が帰ってくるローン特約が結ばれているのが通常。

契約が終わると測量に入る。
マンションとかだと測量はないけど、土地付きの家を買うと測量がある。
測量では、土地を接しているお隣さんや行政(公道など)を集めて、土地境界をはっきりさせて、これで間違いがないということを確認しあう大事な工程。
古民家のように古くからある土地は、土地の境界が曖昧になっていることが多いので、住む前にはっきりさせてくれるのはとても助かる。
全部測量屋さんがやってくれるけど、結構時間がかかる。
ネットで調べると6ヶ月とかいう情報も出てきたけど、うちの場合は2ヶ月かからなかった。
仕上がった測量図は、お庭の設計(妄想)をしたりするときに今も活躍している。
どこが何メートルとか正確に書いてあるので、塀を建てるとか、砂利を敷くとかって時に、とても便利。
測量をすると、契約前の情報と面積が大きく変わることがあるけど、だいたい測量後の面積に従って、価格を安くしたり高くしたりはしないって契約になっている。
うちの場合は、売り出し広告には1,200㎡くらいって書いたあったけど、測量をしたら1,500㎡くらいあった。
測量が終われば、いよいよローンの契約。

火災保険

金消契約までに火災保険に入る必要があるけど、申し込みだけでも可。
契約時には申し込みの用紙をプリントアウトしたものを持って行き、後日正式に契約してからその書類を持って行った。
不動産屋は保険代理店もしていたりして、勧められてくるけど、火災保険は自分で探して入ってOK。
自分のところで入らなかった理由を聞かれたけど。

古民家と火災保険については別途記事を書こう。

金銭消費貸借契約

いよいよローンの契約。
僕の場合諸費用はローンではなく自己資金だったから、諸費用分の金額が入った通帳を持っていく必要があった。
「これっていわゆる見せ金ですか?」って聞いたら答えづらそうに肯定していた。
これは銀行との契約なので、銀行におもむき立派なお部屋で契約をする。
いろいろな書類に何回も名前と住所を書いて印鑑を押す。
この銀行の口座を持っていなかったので、このとき同時に作成。

決算・引き渡し

いよいよ最後。
銀行の一室に、売主・買主・銀行・司法書士が集まって、お金のやりとりをする。
銀行から一度自分の口座に振り込まれた住宅ローン分のお金は、すぐに買主の口座へ。。
見たことのない現金が通帳の上を数字だけ移動していく。
決済が終わると、司法書士に不動産登記を書き換えるための書類を渡して、終了。
これで正式に古民家のオーナーとなる。
後日、書き換えた登記簿と識別番号が司法書士から送られてくる。
ただ、本当に安心できるのはローンを完済してから。
それまでは抵当権が付いているので、事業に失敗して破産とか、なにかやらかすと取り上げられちゃう。

住宅ローンなので、居住することがローンの条件。
うちはいろいろとありまだ住んでいないので、銀行の担当者さんにご迷惑をおかけしてしまっている。
一度、リノベ中の我が家を見に来ていただいた。

ちなみに、「フラット35」は、建築確認日、耐震評価基準、耐久性基準など物件に条件があり、通常の古民家を購入する際には利用できない。
※耐震性等フルリノベーション済みの古民家(基礎をコンクリートにして耐力壁を追加してある。など)であれば、利用できることもあるかもしれない。

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