古民家と土地を買う

フリーランス、古民家を住宅ローンで買う。

  フリーランス、古民家を住宅ローンで買う。

古民家(古屋)の価値はゼロ

たまたま見つけた物件は、「古屋つき」物件だった。
中古住宅として売買するのであれば、瑕疵担保責任(問題がある家だったら売主が賠償しないといけない)がつくこともあるけれど、これはただの「古屋」なので、現況のまま引き渡しで、まったく保証の対象にはならない。
資産価値はゼロ。
この「古屋」は、明治に築造されたいわゆる「古民家」だった。

今は古民家が好きな人もいて、全国で古民家を探して購入するらしいが、僕たちはたまたま買った土地に付いてきた家が古民家だっただけ。
古民家好きな人は、古民家を購入してから新築が買えるくらいの費用をかけてフルリノベーションをするらしい。
内見で数分だけみた古屋は、そのままで十分住めそうに見えた。
僕も妻も、ボロい家に特に抵抗はなく、このまま住むつもりで、購入を決めた。

古屋は資産価値がゼロで保証がないとはいえ、法的には居住用中古住宅の売買であることに変わりはない。
つまり住宅ローンが使える。

住宅ローン審査のポイント フリーランスと古民家

住宅ローン審査のポイントは、本人の属性、購入する物件の属性、連帯保証人の属性がある。
フリーランス、つまり自営業者は、属性がとても低く、住宅ローンを借りるのが大変。
連帯保証人は求められないことが一般的らしいけど、自営業者は必要となることが多いらしく、僕も妻を連帯保証人にする必要があった。
連帯保証人は本人とまったく同等な責任を負わされるので、連帯保証人の属性も重要となる。
誰でも連帯保証人になれるわけではなく、親族等で銀行側が認められる人がなる必要がある。
僕も審査申し込み時点ではまだ婚姻届を提出していなかったので、条件に正式に結婚することが追加されていた。

物件の属性も重要。
住宅ローンを借りるときには、対象の物件に銀行が抵当権を設定する(担保に差し出す)。
契約時の約款には抵当権実行の条件が書いてあって、例えば住宅ローンの支払いを滞納すると、銀行は抵当権を実行することができたりする。
抵当権を実行すると、裁判等なにもしなくても不動産は差し押さえられてしまい、一般的には不動産を競売にかけ、売却代金は住宅ローンに充当される。それでも住宅ローンが残る場合には、残りの分は支払い続けないといけなくなる。
つまり、もし何かあったときに物件が高額で売れるのであれば、銀行は住宅ローンを貸しても、しっかり回収できることになり、住宅ローンを借りやすくなる。
僕の場合、住宅のほうの資産価値はゼロ(古屋なので)。
土地は広いけど、その大部分は地目が「畑」となっていて、とても売りにくい。
実際、大手都市銀行に住宅ローンを申し込み、「審査通過」の書類が届いたのでよく見てみると、「ただし、地目を『宅地』とすること」とあった。
地目を「宅地」とするためには、地面をならして砂利を敷き基礎を打つなど、もう後戻りすることなく住宅が建つ、という状況にする必要があるらしく、購入前にそんなことができるわけもなく、さらにうちは土地を庭として使いたいので本末転倒。
事実上の審査不合格。

フリーランスが古民家を買うというのは、二重で厳しいものがある。

  • 自営業者は属性が低いということ
  • 古民家は市場価値が低いため、担保としての価値が低い

さらに、そのまま住める状態であることはあまり期待できず、購入のほかにリフォーム等の費用も必要となる。

僕たちの場合は、一般的な分譲住宅よりもかなり安い金額であったためと、連帯保証人の妻が正社員でそれなりに稼いでいたため、某地方銀行で審査がおりた。

もし、フリーランスで古民家を購入したいと思っている方は、次の点を気をつけるといいと思う。

  • 直近3年は頑張って稼ぐ。※自営業者が提出する収入証明は、直近3年度分の確定申告書の写し。
  • できるだけ頭金を貯める。
  • ほかに借金をつくらない。
  • できるだけ安い物件を探す。
  • 属性の高い連帯保証人がいればラッキー。

頭金は多ければ多いほど審査が通りやすくなるけれど、リノベーション等の改修費も考慮しておく必要がある。
古民家に住むのはいろいろと物入りなので、審査が降りる限度で可能な限り頭金を少なくして、現金を手元に残しておいたほうがいい。
セルフリノベにこだわらないのであれば、一緒にリフォームローンを組めるといい。

住宅購入の流れ・スケジュール

  • 申し込み・ローン仮審査(7月中旬)
  • 仮審査結果(8月初旬)
  • 契約・ローン申込(8月下旬) ※手付金支払、不動産仲介手数料支払
  • 測量完了(10月下旬)
  • 火災保険契約 ※保険金支払
  • 金銭消費貸借契約(10月下旬)
  • 決済・引き渡し(11月中旬) ※諸費用支払

僕たちの場合は、上記のようなスケジュールで進んだ。
申し込んだときの担当者が全然だめな人で、担当者を変えてもらったり、住宅ローン審査が通過せず何度かほかの銀行に申し込んだので、通常より少し時間がかかった。

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